Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы. Prime Time Realty.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы. Prime Time Realty.

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы

Департамент коммерческой недвижимости агентства Prime Time Realty подготовил обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Центр, Юго-запад или Садовое кольцо? Рост или понижение ставок? Замороженные проекты или сдача в эксплуатацию запланированных 15-и торговых центров? Каково отношение реконструкции к строительству?

Эти и многие другие вопросы лаконично освещены в 17-и пунктах обзора компании Prime Time Realty.

1. На рынке аренды офисной недвижимости в настоящее время 60% спроса приходится на площади до 300 кв.м; 35% – на площади от 300 до 1 000 кв.м; всего 4% – на площади от 1 000 до 5 000 кв.м и менее 1% – на площади свыше 5 000 кв.м.

2. Если говорить о географии, спрос на аренду коммерческой недвижимости в основном приходится на Центральный округ, далее идут Юго-западный, Западный и Северо-западный округа столицы. В пределах Садового кольца фактически существует паритет спроса и предложения.

3. Несмотря на кризис 2009 год стал рекордным по вводу новых бизнес-центров – почти 2 миллиона квадратных метров. Объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в I квартале текущего года, составил еще порядка 300 тыс. кв. м. (наиболее крупный «вклад» в «общий котел» внесли: Домников БЦ – 73 тыс. кв. м, Western Gate БЦ – 56 тыс. кв. м, Арбатская пл., 1/2 – 15,5 тыс. кв. м.).

4. Несмотря на то что уровень вакантных площадей стабилизировался, сегодня все еще пустуют 20,5% бизнес-центров класса “А”.

5. Всего в апреле на рынке коммерческой недвижимости было представлено 603 объекта общей площадью 1,6 млн кв. м и стоимостью $6,8 млрд. Из них 207 объектов – внутри Садового Кольца и 396 объекта – за его пределами.

6. В первом квартале 2010 года арендные ставки в бизнес центрах класса А составили в среднем 600-1000 долларов за кв.м., в бизнес центрах класса В 400-600 долларов за кв.м. Максимальная цена в сегменте офисных площадей на конец первого квартала составила 1200 – 1350 долларов за кв.м. в год. К таким объектам можно отнести БЦ «Усадьба» (Вознесенский пер., д. 22) , БЦ «Александр Хаус» (ул. Большая Якиманка, д.1-8), БЦ «Романов Двор» (Романов пер., д.4), БЦ «Ноев ковчег» (Подкопаевский пер., д.4).

7. Стоимость продажи квадратного метра в комплексах уровня В составляет $2,7-5 тыс., уровня А — $5-7 тыс.

8. На сегодняшний день наибольший объем торговых площадей сосредоточен в Центральном административном округе — 498,1 тыс. кв.м. (GLA). Немного отстают от него СВАО и ЮВАО — 485,5 и 466,4 тыс. кв.м. соответственно. Большой дефицит качественных торговых центров как функционирующих, так и планируемых к вводу, по-прежнему наблюдается в ВАО, где объем торговых площадей составляет 216,7 тыс. кв.м. (GLA).

9. За последние пять кварталов офисы класса А подешевели в два раза, класса В – на 38 %, а класса С – на 34 %. Правда сегодня темпы этого процесса заметно снизились. Так, например в классе В по итогам 1 квартала 2009 года ставки упали на 25 %, во 2 квартале уже на 11 %, в 4 квартале – вновь 10 %-ное снижение, а затем в первом квартале 2010 ставки сократились только на 5 %. В классе С ситуация складывалась аналогичным образом. В начале прошлого года снижение составило 17 %, во втором-третьем кварталах – по 12 %, в 4-м – уже не более 1 %, а первый квартал 2010 показал даже 3%-ный рост средней ставки. Тем не менее, существенных предпосылок для того, чтобы говорить, что процесс полностью остановился, пока нет.

10. Всего в 2010 г. запланировано открытие более 15 торговых объектов, в том числе торгово-развлекательных и торгово-офисных центров, наиболее крупные из которых – Mall of Russia на Краснопресненской набережной (общ. пл. 179 тыс. кв. м) и “Маркос” на Алтуфьевском шоссе (41,8 тыс. кв. м). Ввод всего трех объектов: ТРЦ Vegas, ТРЦ Mall of Russia, ТЦ “Гагаринский”, обеспечит 38% от ожидаемого общего объема. Таким образом, в наступившем году ожидается ввод 1,2 млн. кв. м качественной торговой недвижимости.

11. Диапазон цен в ТЦ в зависимости от типа арендаторов составляет: для якорных – 110-320 $/кв.м.в год, для миниякорных – 500-800 $/кв.м.в год, для сопутствующих товаров – 1200-5000 $/кв.м.в год, для предприятий общественного питания – 500-2000 $/кв.м.в год и для компаний из сферы развлечений – 120-200 $/кв.м.в год.

12. В I квартале 2010 г. ввод офисных площадей класса А составил 151 211 кв. м, класса В – 90 152 кв. м. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 91% и 9% соответственно. Таким образом, общий объем зданий классов А и В на конец I квартала 2010 г. составил 11,91 млн кв. м

13. Всего в 2010 г. заявлено к вводу порядка 650 тыс. кв. м новых складских площадей, почти 90% которых принадлежит классу А, что соответствует сложившейся тенденции преобладания объектов данного класса (за счет минимальной разницы в себестоимости строительства). В 2010 г. ожидается открытие таких крупных проектов как дистрибьюторский комплекс в Шереметьево, 2-ая оч. проекта «ПНК-Чехов», складской комплекс «Апаринки» и др.

14. На сегодняшний день спрос на качественные складские площади сконцентрирован в следующем сегменте:

• Наиболее востребованная площадь – 3 000 – 5 000 кв. м;

• Класс – А;

• Направления – северное, южное;

• Профиль потребителя – логистические компании, крупные сетевые компании в сегменте торговли товарами массового потребления.

Вакантными на сегодняшний день являются порядка 12-13% площадей.

15. Ставки аренды складских площадей стабилизировались на уровне 90-110 долл. за 1 кв. м в год для класса А и 70-90 долл. – класса В (для объектов, расположенных за МКАД). В Москве, где преобладают объекты класса В, ставка аренды варьируется в пределах от 130 до 145 долл.

16. В апреле гостиничный фонд Москвы увеличился более чем на 1 000 номеров за счет открытия отелей Renaissance Moscow Monarch Centre (5*, 366 номеров), «Катерина Парк» (3*, 260 номеров) и «Украина» (после реконструкции функционирует под брендом Radisson Royal, 5*, 505 номеров, 38 апартаментов). Таким образом, на сегодняшний день в Москве около 39 000 гостиничных номеров, из которых около 8 000 номеров находятся в отелях под управлением международных гостиничных операторов (как по схеме прямого управления, так и по франшизе).

17. Основная часть гостиниц Москвы по-прежнему сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Необходимо отметить сохраняющуюся централизацию гостиниц верхнего сегмента – все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц категории «4 звезды».